土地所有者が受け取る保証金の経済的利益に対する課税


お金

 (a)保証金を預貯金、公社債等の金融資産に運用されている場合利子収入等に課税されることから、経済的利益については課税されません。(b)保証金で賃貸用建物や店舗を建設するなど業務に係る資金として運用している場合適正利率による利息相当額を、不動産所得の収入に計上し、同額を不動産所得や事業所得などの必要経費に算入します(原則として、収入と経費が同額のため、結果的に課税関係は生じません。)。
 両建て経理の場合の適正利率は、平均的な長期借入利率によるべきですが、年1.7%(平成19年分の場合)としても差し支えありません。(c)上記以外に保証金を充てた場合(自宅の建築資金や相続税の納税資金など)適正利率による利息相当額を、保証金を返還するまでの各年分の不動産所得の収入に計上します。

(注)適正利率は、各年ごとの10年長期国債の平均利率によることとされています。平成20年分については平成21年1月に発表されます(平成19年・18年分は年1.7%、平成17年分は年1.3%、平成16年分は年1.5%、平成15年分は年0.9%、平成14年・13年分は年1.2%)。

賃料

 一時金が「前払賃料」である場合…平成16年12月16日付の国土交通省からの事前照会に対する国税庁の文書回答「定期借地権の賃料の一部又は全部を前払いとして一括して授受した場合における税務上の取扱いについて」により、定期借地権の設定時に、賃料の一部または全部を一括前払いの一時金として授受する場合には、その一時金が「前払賃料」であり、それが契約期間にわたって、または契約期間のうち最初の一定の期間について、賃料の一部または全部に均等に充当されることを定めた定期借地権設定契約書(国税庁ホームページ掲載の書式例に準処したもの)により契約し、契約期間にわたって保管している場合で、その取引の実態も当該契約に沿うものであるときは、次のように取り扱って差し支えありません。
(A)借地人の収扱い…借地人である法人または個人は、一時金を「前払費用」として計上し、当該事業年度または当該年分の賃料相当額を損金の額または必要経費に算入します。(B)土地所有者の取扱い…土地所有者である法人または個人は、一時金を「前受収益」として計上し、当該事業年度または当該年分の賃料相当額を益金の額または収入金額に算入します。(C)消費税の取り扱い

 一時金は、消費税法上非課税となる土地の貸付けの対価の前受金に該当し、土地所有者である消費税の課税事業者は、仕入控除税額の計算に当たり、当該事業年度または当該年分の賃料相当額を当該課税期間の「資産の譲渡等の対価の額」に算入し、課税売上割合の計算を行う必要があります(借地人においては、仕入税額控除の対象とはなりません。)。


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