定期借地権の評価


家

 借地権を相続または贈与により取得した場合の評価は、その借地権の目的となっている宅地の更地価額(相続税評価額)に借地権割合を乗じて計算するのが原則です。定期借地権については、借地契約の内容がさまざまで個別性が強く、また、借地契約の更新がなく(契約更新等排除特約が可)契約終了により借地関係が消滅しますので、残存期問により定期借地権の価値は変化することになります。具体的には、借地契約期間の経過とともに定期借地権の評価額は減少し、底地の評価額は増加することになります。このことから、定期借地権の価額は、相続または贈与があったときにおける借地人に帰属する経済的利益とその残存期間を基として評価します。ただし、課税上弊害がない限り、簡便法として次の算式によって評価することとしています。

街並み

<底地の評価>

・底地の評価方法…定期借地権の目的となっている宅地(底地)の評価は、次の(A)または(B)に掲げる算式により計算した金額のうち、いずれか少ない金額によって評価します。(A)原則的評価(個別的評価)…〔課税時期における更地価額(相続税評価額)-定期借地権の価額〕(B)特例的評価…〔課税時期における更地価額(相続税評価額)×(1-減額割合)〕
・一般定期借地権の底地の評価方法…平成10年1月1日以後に相続または贈与により取得した一般定期借地権の目的となっている宅地(底地)については、課税上弊害がない限り、次により評価することとされています(個別通達「一般定期借地権の目的となっている宅地の評価に関する取扱いについて」)。
 これは、「底地の評価方法」の(B)「特例的評価」の算式による簡便的な減額割合が、残存期間が15年を超えるもので20%、つまり底地の評価割合が80%とされていますが、最近における一般定期借地権の設定の実態等を勘案して、普通借地権の地域区分に応じて底地割合を55%から75%の5段階に引き下げることにより納税者の便宜に資するために設けられたものです。このことから、次の計算式は一般定期借地権の底地の評価のみに適用するものであり、前記に掲げる「底地の評価方法」との選択はできません。〔底地の価額=課税時期における更地価額(相続税評価額)-一般定期借地権の価額に相当する金額〕


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